Этапы покупки вторички на рынке недвижимости Новосибирска

Какую квартиру выбрать?

Как и в случае с покупкой квартиры на первичном рынке, должны сначала определиться, какую квартиру можете себе позволить и где она должна быть (местоположение, тип дома).

Если у вас нет средств для полного погашения стоимости покупки, и нужно подавать заявку в банк на ипотеку, потребуется проверка кредитоспособности. Нужно узнать, в каком ценовом диапазоне искать квартиру, и в какой степени можно согласовать финансовые ограничения с ожиданиями и потребностями. Обратим внимание на дополнительные расходы, которые в случае вторичного рынка выше, чем в случае покупки квартиры у застройщика.

Необходимо продумать, в каком доме должна располагаться интересующая квартира. На вторичном рынке Новосибирска обычно есть выбор домов (довоенных или послевоенных), чаще именуют «сталинки», или многоквартирных домов, построенных по старым технологиям (из сборных панелей), или более новых, возрастом несколько лет. Другим критерием выбора является местоположение.

Сталинка

Одним из преимуществ многоквартирных домов является их удачное расположение — в самом центре или в районах старого Новосибирска, рядом с важнейшими учреждениями и достопримечательностями города, где новостройки обычно не возводят.

Еще одно преимущество — простор и, как правило, много места. В «сталинках» высокие потолки предлагают большие возможности для обустройства. Иногда в них можно встретить уникальные детали — резьбу, лепнину, декоративную плитку или деревянный паркет. Окна большие и пропускают много света. Стены обычно толстые и звукоизоляционные.

Обратной стороной является необходимость нести значительные финансовые затраты. Можно найти выгодные предложения, но иногда стоимость ремонта почти равна стоимости квартиры. Однако если вы инвестируете в ремонт, это может значительно увеличить стоимость помещения.

Если вы хотите купить квартиру в многоквартирном доме, то должны выяснить в отделе архитектуры города, находится ли здание в списке исторических, потому что тогда ремонт будет дороже и его придется проводить в соответствии с конкретными инструкциями. Также стоит обратить внимание на состояние здания и мест общего пользования. Если это оставляет желать лучшего, а управляющая компания или ТСЖ не стремится к ремонту, со временем цена на квартиру может снизиться, а использование здания станет обременительным из-за износа его элементов.

Хрущевка

Многие вторичные квартиры доступны в панельных домах. У этой технологии много недостатков — негерметичные плиты, плохая тепло- и звукоизоляция, тонкие стены, иногда небольшие площади и устаревшее электрическое оборудование. В старых микрорайонах также мало парковочных мест, так как раньше было меньше машин. Однако в последние годы некоторые из этих недостатков были устранены. Здания утеплены и модернизированы, заменено их оборудование и обновлены общие части.

К преимуществам сборных жилых комплексов можно отнести выгодное месторасположение, хороший доступ к инфраструктуре, а иногда и лучшую планировку, чем в случае новостроек. Кроме того, отметим, что крупнопанельные дома отличаются качеством и способом исполнения. Жилые объекты, построенные в 1960-х — начале 1970-х годов, называют «хрущевки», которые имеют все недостатки, малые размеры комнат, низкая теплоизоляция, отсутствие возможности перепланировки квартир. С другой стороны, квартиры в зданиях, построенных позже, в открытых системах, обычно более разнообразны по размеру и предлагают больше возможностей для внесения изменений, а их стены более герметичны.

Покупка квартиры в панельном доме может стать хорошим вложением, для сдачи ее в аренду. Такие помещения обычно имеют типичную планировку и хорошо связаны между собой — и это то, что ищут арендаторы. Кроме того, их цены обычно ниже по сравнению с жильем построенных по другим технологиям.

Новостройка

Этот термин распространяется на здания, построенные за последние тридцать лет с момента отказа от крупнопанельного строительства. Так что это могут быть как кварталы 90-х годов, так и многоквартирные дома возрастом несколько лет.

Такие помещения обычно лишены недостатков старых квартир. Они обеспечивают лучшую тепло- и звукоизоляцию. Если повезет, можно купить недавно обставленную квартиру, в которую вы сможете сразу же заселиться без ремонта.

Недостатки нового вторичного жилья аналогичны недостаткам квартир застройщика. Расположение могло быть и хуже, например, на окраине города. Построенные в последние годы жилые комплексы Новосибирска также могут быть плохо спланированы из-за экономии места. Однако, как упоминалось выше, концепция новых технологий широка, поэтому все зависит от конкретных инвестиций.

Место расположения

Что касается расположения квартиры в Новосибирске, давайте обратим внимание на то, что для вас особенно важно, например, на удаленность от центра города или других интересных точек; коммуникационная доступность; привлекательность окрестностей и наличие зеленых насаждений; наличие магазинов, пунктов обслуживания и т. д. Вы также должны проверить, нет ли поблизости обременительных факторов, таких как оживленные улицы, промышленные предприятия и т. д. Даже если их нет сегодня, они могут быть построены в будущем, поэтому стоит взглянуть на местный план территориального развития.

Также важно расположение квартиры в доме — на первом этаже, вид из окон, расположение по отношению к сторонам света. Из квартир на верхних этажах открывается лучший вид, но к ним труднее добраться, и они могут сильно нагреваться. С другой стороны, помещения на первом этаже легко доступны и иногда имеют дополнительную привлекательность в виде прилегающего сада, но более уязвимы для взлома, или шума с улицы. Квартиры, расположенные на юго-западной стороне, более солнечные.

Остерегайтесь подвоха

После того, как нашли конкретную квартиру, нужно выяснить, почему эта жилплощадь продается, и нет ли никаких скрытых дефектов.

Почему собственник избавляется от квартиры?

Если владелец говорит о квартире в превосходной степени и все равно ее продает, это может означать, что он хочет уйти от проблемы, которую игнорирует, хотя конечно, это не правило. Итак, давайте попробуем изучить ситуацию с точки зрения района, плана территориального развития или отчетов о дефектах здания. Также должны убедиться в правовом статусе квартиры и в том, что она не несет финансового бремени.

Правовой статус

Нужно выяснить, есть ли у собственника квартиры полные права на нее — попросите у него документы, подтверждающие это. Это может быть свидетельство на недвижимость, выписка из Росреестра, нотариальный акт о продаже помещения или дарения или решение суда о покупке наследства.

Также проверьте, есть ли у третьих лиц права на помещение. Для этого понадобится справка о том, что в квартире никто не прописан. Если квартира сдана в аренду, все договоры аренды должны быть расторгнуты. Обратите внимание, что определенные права третьих лиц не всегда заносятся в кадастр.

Обременение

Как проверить квартиру на обременение? Можете платно проверить объект недвижимости онлайн, на сайте Росреестра, для этого необходимо получить выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости — просто нужно знать его номер. В выписке из сервиса ЕГРН, в разделе 2 и пункте 3 узнаете, имеется или снято обременение с квартиры.

Продавец также должен показать отсутствие невыполненных финансовых обязательств, связанных с недвижимостью, а это платежи за отопление, электроэнергию и газ. Запросите справку с УК или ТСЖ о том, что собственник не имеет задолженности по плате или другим жилищным платежам.

Также стоит проверить, имеется ли в квартире зарегистрированная хозяйственная деятельность (ООО или ИП) — это можно сделать, например, на сайте rusprofile.ru содержащую информацию о российских юридических лицах. Если это так, собственник должен передать местонахождение предприятия до подписания окончательного акта купли-продажи помещения. Также должны запросить справку об отсутствии задолженности по платежам в налоговую инспекцию.

Оплата

Чтобы гарантировать выполнение контракта, при подписании предварительного договора принято платить определенную сумму (обычно 10% от стоимости недвижимости). Указанная сумма может быть определена как первоначальный взнос или авансовый платеж. Их часто путают, но между ними существует принципиальная разница в отношении последствий несоблюдения контракта.

Аванс уплачивается в счет стоимости имущества. Если обещанный договор не заключен, аванс возвращается в том же размере, в котором он был уплачен. Первоначальный взнос означает, что если покупатель не подпишет договор по своей вине, теряет уплаченную сумму. Однако, если продавец отказывается от продажи, он возвращает покупателю двойную сумму первоначального взноса. Поэтому стоит убедиться, имеете ли дело с авансом или первоначальным платежом, чтобы в случае отказа от подписания договора не были удивлены суммой, которую должны заплатить, или тем фактом, что не вернете ее.

Что именно вы покупаете?

В договоре купли-продажи должно быть точно указано, что является предметом продажи за пределами помещения — например, подвал, парковочное место, бытовая техника и т. д., об этом мы писали в статье Купля-Продажа недвижимости. В противном случае, даже если вы договорились с продавцом о том, что-то должно быть включено в стоимость, вы можете увидеть неприятный сюрприз, когда выясняется, что посудомоечную машину убрали из квартиры, а гаражом пользуется кто-то другой.

Юридическая консультация в Новосибирске

Бесплатная консультация специалиста по недвижимости компании «Народный юрист Новосибирска». Телефон +7 913 466-3919

Перед обращением в нашу компанию, ознакомьтесь с информацией,
Кто мы такие и Как выглядит первичная консультация?